Dosáhnout na koupi nemovitosti bude těžší – od října zpřísní pravidla pro hypotéky

Téma reality je v posledních letech mezi žateckými obyvateli čím dál častějším. Není divu. Díky nedaleké průmyslové zóně, má město, co se týče realit, specifické postavení. Na otázky ohledně prodeje, koupi a cenách nemovitostí, ale také na nejčastější makléřské triky a negativní ráz této profese jsme se ptali vlastníka a spoluvlastníka sedmi kanceláří a kontaktních míst (Chomutov, Žatec, Louny, Mělník,…) mezinárodní společnosti operující na poli realit Pavla Hassmana, který patří k nejdéle ,,sloužícím“ členům rady franšízantů dané společnosti v České republice a je rovněž prvním držitelem prestižního ocenění ,,President’s awards“.

Proč jste se rozhodl podnikat v realitách?

Na začátku jsem podnikal v cestovním ruchu a také jsme měli papírnictví. Ale tyto obory byly vždy v něčem limitované, takže jsme se rozhodli pro reality. Jelikož jsem neměl žádné zkušenosti a nevěděl, jak do toho, koupil jsem si značku.

Dnes se snažím vychovávat realitní makléře, protože trh je zde skutečně hrozně zohýbaný a zdegenerovaný. Všichni do něj vnáší to svoje češství – dostat co nejvíce, za co nejmenší dobu – bez ohledu na ,,po mě potopa“.

Ve světě však realitní kanceláře fungují dlouhé desítky let a všichni dělají, co mají. Řekli jsme si, že půjdeme podle tohoto vzoru.

Můžeme tedy dnes říct, že měníme, nebo lépe řečeno kultivujeme, zdejší trh. Ze Žatce se to může zdát velkohubé, ale je to tak.

Může být realitním makléřem kdokoliv?

Může. (smích) Musí mít však velikou chuť a musí být připraven se učit novým věcem. A také musí mít výdrž.

Samozřejmě je potřeba disponovat určitými etickými hodnotami.

Co všechno může realitní makléř prodávat?

Standardně jsou to byty, domy, pozemky, zahrady a komerční nemovitosti. Pak také developerské projekty, věci v insolvencích a exekucích. Standardně jsou to však nemovitosti.

Tu a tam za námi přijdou lidé, že by rádi například nabídli mobilheimy nebo housboaty, ale tomu se nevěnujeme. Držíme se svého kopyta.

Jak prodat nemovitost co nejrychleji a za nejlepší cenu?

Vždycky s kvalitním makléřem.  Samozřejmě se lidé snaží prodat nemovitost sami, a zvláště na dnešním trhu, kdy se pravděpodobně prodej i podaří. Často sami sebe a své okolí přesvědčují, že prodali výhodně. My víme, že ve valné většině případů tomu tak není.  Naší prací je udělat kvalitní marketing dané nemovitosti, sehnat co největší počet zájemců a mezi nimi pomoci klientovi vybrat toho nejlepšího. To mu následně přináší vyšší výnos, než jaký získá samoprodejem.  

Jak upravit byt či dům před prodejem?

Zase je to otázka diskuze s makléřem a konkrétní nemovitosti, protože často lidé nejsou ochotni udělat drobné úpravy, které mají následně zásadní vliv na první dojem a na ochotu klienta do nemovitosti vstoupit.

Zároveň existují lidé, kteří udělají zbytečně drahé opravy, které poté kupující neocení a stejně předělá.

Je to individuální podle nemovitosti, ale obecně je vždycky vhodné vymalovat, uklidit, vyvětrat a dát byt do stavu, aby na vás dýchalo čisté a příjemné prostředí.

Ale také byste se divila, co jsou schopni lidé nabízet…

Vždycky bych se ale poradil s odborníkem. Jsme schopni zařídit firmu, která byt či dům uklidí.

Jak je to s cenami nemovitostí, když se podíváme na Žatec? Stoupají, klesají? A z jakého důvodu?

Ceny v Žatci jsou v porovnání s Českou republikou de facto velmi nízko, přestože za poslední dva roky vzrostly dvojnásobně. Startovali jsme někde okolo osmi až deseti tisíc za metr čtvereční. Dneska se pohybujeme okolo dvaceti tisíc korun, podle lokality a stavu nemovitosti.

Teď od října se změnou pravidel v hypotékách lze očekávat určitou redukci v rámci celé České republiky, ale Žatec je specifickým městem, a to vzhledem k průmyslové zóně a nedostatku bytů a nulové výstavbě bytů nových.

Nelze však predikovat, jestli se ceny v Žatci již zastavily. Zatímco v jiných oblastech jsou lokality, které narazily na svůj strop, tak v Žatci potenciál růstu ještě je. V porovnání s městy, kde jsou rovněž průmyslové zóny, jsou ceny daleko vyšší. A v případě, že dojde ,,secondhandové“ bydlení, bude potřeba stavět a za dvacet tisíc korun nepostavíte.

Například před třemi lety stál v Ústeckém kraji sedmdesáti metrový byt regulérně 700 tisíc korun. Loňský rok se stejně velké byty dostaly přes 1,2 milionu korun a dnes jsme na 1,4 – 1,5 milionu korun. Ceny bytů v jiných krajích jsou okolo 30 tisíc za metr čtvereční úplně s přehledem.

Podle čeho se stanovuje cena nemovitostí? Jaké faktory mají na cenu vliv?

Lokalita, lokalita, lokalita, lokalita. (smích) To je základ. Lidé si kupují výhled z okna.

Dům si postavíte kdekoli, ale prostředí nepřestěhujete. První a nejdůležitější je tedy místo. Druhý je technický stav a vše okolo. Někdy mohou mít na cenu vliv i nějaké individuální parametry, například že kupující již v místě bydlel a chce zde zůstat. Ale to jsme už zase u lokality. (smích)

Jak zjistím, že je cena nemovitosti, kterou chci koupit, přemrštěná?

Poraďte se s kvalitním makléřem. Cenu vždycky určuje trh a kupující. Pakliže není někdo ochoten cenu akceptovat, je přemrštěná.  Je však omyl domnívat se, že vše má svého kupce. Nemá. 

Když prodáváte, máte tři stěžejní pilíře – lokalitu, cenu a marketing. S lokalitou nehnete a cenu potřebujete udělat co nejvyšší, proto potřebujete udělat co nejlepší marketing. Když funguje lokalita a marketing, tak je to pak už jen o ceně.

Mají lidé zájem o koupi nemovitosti nebo spíše o pohodlný podnájem?

O obojí. Kdo má na koupi, radši koupí. To se teď bude měnit, protože ještě donedávna platilo stoprocentní financování. Dříve nebyl problém s prokazováním příjmů, což se teď od října zpřísní. Bude složitější dosáhnout na hypotéky, takže některým lidem nezbude nic jiného než nájem.

Ale obecně Češi rádi bydlí ve svém a rádi investují do nemovitostí, protože je to pro ně relativně bezpečný vklad peněz.

Jak dlouho třeba trvá v průměru, než se prodá jedna nemovitost?

Některé nemovitosti se prodají obratem, protože je o ně velký zájem a někdy to trvá v řádech několika málo týdnů či měsíců.

Nemovitost se sice rychle zarezervuje, ale než se vyřídí potřebná administrace, tak to nějaký čas zabere, poněvadž banky mají stále složitější procesy a trvá to.

Vyhledat zájemce trvá, dle kvality nemovitosti, v řádech dnů či týdnů.

Poznáte už od pohledu kupujícího, který navštívenou nemovitost skutečně koupí?

Určitě. V pohádkách. (smích)

Na první pohled se to asi poznat nedá. Dnes a denně se nám stává, že lidé při prohlídkách přímo září a chtějí nemovitost hned, a pak ji nekoupí. U člověka totiž v první chvíli převládají emoce, a až poté dorazí racionálno – logika.

Vnímáte, že má makléřská profese v realitách negativní nádech?

Rozhodně. To je ale koneckonců jedna z věcí, proč jsem do realit šel. Jde však o specifikum České republiky, protože jsou země, kde má práce realitního makléře velkou prestiž. My bychom byli rádi, kdybychom toho jednou docílili i tady u nás.

Jaké jsou nejčastější makléřské triky?

Anonymní lístečky typu: ,,Mladá rodina koupí nemovitost v této lokalitě…“, které máte ve schránkách. Za ty se realitní makléři schovávají.

S tímto já bojuji u konkurenčních makléřů dnes a denně. Bohužel, pokud toto připustí sama mateřská společnost, jako jeden z možných nástrojů a dokonce to své makléře učí, tak je to z mého pohledu podvod.

Dalším běžným podvodem třeba je, že makléři nepracují se smlouvami. Ubezpečí prodávajícího, že si nemovitost jen nafotí pro kolegu či zájemce a za pár hodin je vše na internetu bez vědomí majitele. Člověk ani neví, že je jeho nemovitost inzerována. Fingovaní zájemci doprovázející makléře atd.

Makléř svému povolání musí věnovat spoustu času. Jste kariérista?

Asi práci obětuji více než je zdrávo, ale nepovažuji to za kariérismus. Mě práce baví.

Mým osobním posláním je pomáhat lidem, aby byli v realitách úspěšní.

Ale samozřejmě, stejně jako každý, kdo se rozhodl podnikat, chci firmu posouvat neustále dopředu. Nemyslím si však, že by o mě někdo řekl, že jsem kariérista.

Jaký je váš koníček, záliba? Co v životě, kromě práce, rád děláte?

Golf, fotbal, ryby, cestování a také sekání trávy. (smích) U toho si opravdu vyčistím hlavu.

Jaká je vaše představa ideálního bydlení?

Já to vím naprosto přesně, protože ho teď právě plánuji. (smích)

Je to přízemní bungalov s velkou zahradou s výhledem na starý Žatec.